11 موردی که مسکن شما به شما نمی گوید اما باید

استیو و هانس ویدلر به عنوان تیم املاک و مستغلات Wydler Brothers وابسته به Long & Foster در Bethesda و McLean هستند و نویسندگان "Inside Sell: نمایندگان برتر اسرار ناگفته و خطرات خرید و فروش خانه خود را فاش می کنند."

تجربه کامل را بدست آورید. Arrowright برنامه خود را انتخاب کنید

Realtors یک زندگی متناقض را تجربه می کند. از یک طرف ، آنها فروشنده هستند. آنها فقط با بسته شدن معاملاتشان درآمد کسب می کنند.

از طرف دیگر ، آنها مشاور هستند. آنها به خریداران و فروشندگان در طول فرآیند معامله توصیه می کنند ، به طور ایده آل به مشتریان خود توصیه می کنند که از نتیجه مالی خودشان بی علاقه هستند.

غالباً ، این دو هدف تراز می شوند و مشکلی وجود ندارد. به عنوان مثال ، یک نماینده لیست اگر بتواند خانه ای را برای مبلغ بالاتری بفروشد ، درآمد بیشتری کسب می کند. با این حال ، موقعیت های بسیاری وجود دارد که توصیه های مناسب برای مشتری با مشوق های پولی نماینده مطابقت ندارد. به عنوان مثال ، هنگامی که خریدارانش خانه ای را با مبلغ بالاتر خریداری می کنند ، نماینده خریدار درآمد بیشتری کسب می کند.

اکثر نمایندگان موفق املاک و مستغلات متخصصان واقعی هستند که دیدگاه طولانی دارند. توصیه آنها به نفع مشتری آنها است. برخی از عوامل با ایجاد شفاف بودن در هنگام بروز درگیری ها (که اغلب آنها انجام می دهند) فراتر می روند و برخی از درگیری ها را به طور کامل برای مشتریان خود فاش می کنند.

بنابراین چگونه می دانید نماینده شما کار درستی را انجام می دهد و بهترین توصیه را به شما می دهد؟در اینجا 11 موردی وجود دارد که نماینده شما باید به شما بگوید (یا از شما بخواهد):

• بمانید: از منظر کاملاً مالی ، می خواهید تا حد ممکن در زندگی حرکت کنید. بیایید با آن روبرو شویم ، حرکت گران است. پس از اضافه کردن هزینه های معامله ، هزینه های حرکت ، هزینه برای تأمین مکان جدید و غیره ، این پول زیادی است. علاوه بر این ، در سالهای اولیه پرداخت وام مسکن استهلاک ، پرداخت ماهانه شما بیشتر به بهره مندی می رسد. همانطور که وام مسکن را طولانی تر نگه دارید ، پرداخت های شما به طور فزاینده ای به پرداخت اصل می رود. ماندن در کنار هم یک ابزار عالی پس انداز اجباری است.

• خانه بیشتر ، مشکلات بیشتر: به عنوان یک خریدار ، باید سعی کنید متوسط ترین خانه را پیدا کنید که باعث خوشحالی شما (و خانواده) شود. هرچه خانه شما بزرگتر باشد ، هزینه ها و سردردهای بیشتری نیز خواهید داشت. این که آیا شما به دنبال خرید یک خانه دو خوابه ، جعبه نمکی یا یک خانه 6000 فوت مربعی و پنج خوابه هستید ، یک سؤال اساسی که باید در نظر بگیرید این است که آیا خانه برای نیازهای فعلی و آینده شما بسیار بزرگ است.

• خانه شما یک سرمایه گذاری نیست: یک سؤال بسیار رایج که مشتریان خریدار ما از ما می پرسند این است که آیا یک خانه خاص یک سرمایه گذاری خوب است یا خیر. ما در روش تفکر رابرت کیوساکی (نویسنده "پدر ثروتمند ، پدر فقیر") مشترک هستیم و به خریداران خود می گوییم که خانه خود را سرمایه گذاری نکنند. یک سرمایه گذاری باید جریان نقدی ایجاد کند. یک خانه برعکس عمل می کند - پول نقد را می خورد. و هرچه خانه بزرگتر باشد ، هزینه های بیشتری نیز ایجاد می کند: مالیات بیشتر ، نگهداری بیشتر و پول بیشتری برای تأمین آن ، تمیز کردن آن و غیره.

• هنگام خرید ، طولانی مدت فکر کنید: اگر افق زمانی به اندازه کافی طولانی باشد ، تقریباً تمام املاک و مستغلات از ارزش آن قدردانی می کنند. مشکل این است که بازار املاک و مستغلات چرخه ای است و هیچ کس نمی داند چه زمانی قله ها و دره ها رخ می دهد. اگر افق زمانی شما خیلی کوتاه باشد ، احتمال گرفتاری شما در یک دوره پایین افزایش می یابد. هرچه بیشتر بتوانید زندگی و خوشحال بودن در خانه ای را که خریداری می کنید پیش بینی کنید ، ایمن تر خواهد بود.

وقتی خرید می کنید ، امروز فقط به نیازهای خود فکر نکنید. به این فکر کنید که چگونه ممکن است تغییر کنند. اگر بچه های نوجوان دارید که به دانشگاه بروید ، آیا واقعاً خانه بزرگ را با تمام اتاق خواب ها و حیاط های بزرگ می خواهید؟به عنوان یک قاعده کلی ، اگر می خواهید کمتر از سه سال در خانه باشید ، احتمالاً اجاره آن برای شما بهتر است. اگر بیش از پنج سال در آنجا خواهید بود ، احتمالاً باید خریداری کنید. اگر 10 سال یا بیشتر باشد ، مطمئناً باید خرید کنید. سه تا پنج سال منطقه خاکستری است.

• فروش خانه شما "خصوصی" می تواند پرهزینه باشد: یک انگیزه مالی بزرگ برای یک نماینده لیست وجود دارد که بتواند خانه ای را بدون درگیری نماینده دیگری بفروشد. اگر نماینده لیست می تواند آن را کنار بگذارد ، او می خواهد کمیسیون کامل را بسازد (به جای اینکه آن را با نماینده/کارگزار خریدار به اشتراک بگذارد). تکنیک های بسیاری وجود دارد که نمایندگان توسعه داده اند که این شانس را افزایش می دهند که خودشان آن را بفروشند.

شایع ترین (و بدنام) لیست "اختصاصی اختصاصی" است که در آن نماینده لیست به مشتریان خود می گوید که لیست را به صورت خصوصی به بازار عرضه می کند (توجه داشته باشید: "بازار خصوصی" یک اکسیومرون است) برای برخی از مدت زمانی. اگر نماینده لیست ناموفق باشد ، پس از آن ، همانطور که استراتژی پیش می رود ، "بدون آسیب ، بدون خطا". سپس نماینده این ملک را در سرویس چند لیست قرار داده و آن را در اختیار همه خریداران و نمایندگان قرار می دهد. شکل دیگر این لیست طولانی "به زودی" است.

• چرا ؟: شاید مهمترین سؤالی که یک نماینده می تواند از یک خریدار یا فروشنده بپرسد این است که چرا؟واقعاً درک انگیزه های یک تصمیم به اطمینان حاصل می شود که یک حرکت مسیر صحیح عمل است. نماینده شما باید بخواهد بداند آیا این وضعیت فشار یا کشش است. به عبارت دیگر ، چیزی است که خریداران را از وضعیت زندگی فعلی خود خارج می کند (به عنوان مثال ، اجاره نامه منقضی می شود ، از خانه فعلی خارج می شود).

یا آیا چیزی وجود دارد که خریدار در منطقه دیگری (انتقال شغل ، تغییر رفت و آمد) می خواهد؟بعضی اوقات ، پاسخ به این سوال که چرا به هیچ وجه ارتباطی با املاک و مستغلات ندارد. به عنوان مثال ، اگر صاحبان در حال حرکت هستند زیرا در خانه فعلی خود "ناراضی" هستند ، مأمور باید بپرسد که آیا می توان کاری را برای خانه انجام داد تا مسئله خود را حل کند. اگر در حال حرکت هستید زیرا فکر می کنید یک خانه جدید تمام مشکلات شما را برطرف می کند ، باید دوباره ارزیابی کنید. یک چیز ما آموخته ایم: یک خانه بزرگ یک ازدواج ناراضی را برطرف نمی کند.

• "تعداد زیادی" و "خانه بزرگ" تقریباً همیشه متقابل هستند: یکی از ویژگی های اصلی یک عامل خریدار توانایی او در مذاکره است. همراه با این است که خریداران می خواهند بهترین معامله خود را بدست آورند. حقیقت موضوع این است که هرچه یک خانه بهتر باشد ، خریداران اهرمی کمتر مذاکره می کنند. بسیاری از خریداران از خانه ای عالی عبور می کنند زیرا آنها قادر به دریافت تخفیف مورد نظر برای دریافت نیستند ، فقط برای خرید یک ملک فرومایه بعداً.

• آیا این خانه ارزش خود را دارد؟بیشتر خریداران هنگام خرید خانه این سؤال را می پرسند. این یک سوال عالی است که باید بپرسید. اول ، شما می خواهید کاتالیزورهای محله را در نظر بگیرید. آیا کارفرمایان اصلی در داخل منطقه یا خارج از منطقه حرکت می کنند؟آیا تغییرات دیگری اتفاق می افتد (تحولات جدید ، مسیرهای حمل و نقل و غیره)؟دوم ، با توجه به خود خانه ، اگر خانه از شما درخواست کند ، پس از نوبت فروش شما ، به احتمال زیاد برای خریدار دیگر جذاب خواهد بود. اگر نیازها/خواسته های شما جریان اصلی تر باشد ، احتمالاً استخر بیشتری از خریداران خواهید داشت. اگر نیازها/خواسته های شما سفارشی تر است ، پس باید آماده باشید تا هنگام نوبت شما ، زمان سخت تری برای فروش داشته باشید.

• نکته بزرگی که فکر می کنید می توانید آنقدر عالی نباشید: دو چیز منحصر به فرد در مورد املاک و مستغلات وجود دارد. یکی این است که قیمتی که برای یک ملک پرداخت می کنید ، سابقه عمومی است. نکته دوم این است که بازار فرض می کند که ارزش بازار عادلانه را پرداخت کرده اید. بنابراین حتی وقتی فکر می کنید در قیمت خرید خود بسیار زیاد می شوید ، وقتی نوبت فروش شما است ، خریدار آینده نگر شما ارزش آنچه را که برای آن پرداخت کرده اید ، معیار می کند. بنابراین به هر دلیلی ممکن است برای شما چنین معامله خوبی داشته باشد (به عنوان مثال ، با انگیزه فروشنده ، شما یک مذاکره کننده ماهر و غیره هستید) ، خریدار شما می خواهد آن تخفیف را در خرید خود نیز ضبط کند.